Hay ocasiones en que el mantenimiento o administración de la comunidad donde habitas no se ejecuta como lo deseas. O quieres hacer algunas modificaciones a tu vivienda, pero no estás muy seguro si la ley lo permite. Para esos casos, lo primero es identificar en qué tipo de desarrollo inmobiliario habitas.
En Querétaro, incluyendo Zibatá, existen dos tipos: condominios y fraccionamientos. Cada uno posee diferentes características. Además, las leyes hacen una distinción entre ellos. Conoce a cuál pertenece tu vivienda y así puedas actuar acorde a lo permitido en cada modalidad.
¿Qué normativa rige los desarrollos inmobiliarios?
Principalmente el “Código Urbano del Estado de Querétaro” que es estatal, y los reglamentos de construcción que son a nivel municipal.
En ese sentido, cada municipio tiene regulaciones específicas y requisitos para obtener licencias de construcción que pueden variar de un municipio a otro.
¿Cuáles son los dos principales desarrollos inmobiliarios en Querétaro?
Los fraccionamientos y los condominios.
¿Cuáles son las principales diferencias entre fraccionamiento y condominio?
En un fraccionamiento las vialidades, banquetas, áreas verdes y alumbrado público son propiedad pública y le corresponde al desarrollador inmobiliario su mantenimiento hasta la entrega correspondiente al municipio respectivo. Éste se encargará de la conservación de dichas áreas a partir de la recepción al desarrollador y correrá a cuenta del pago del impuesto predial.
En un condominio las vialidades, áreas verdes, luminarias, banquetas y áreas de amenidades son propiedad privada y corresponde a los condóminos (propietarios de cada casa-habitación dentro del condominio). Su mantenimiento es a través de las cuotas respectivas establecidas en asamblea de condóminos. En este caso, el desarrollador pagará cuota de mantenimiento por cada una de las casas que no haya entregado a particulares.
En ambos tipos de desarrollo inmobiliario, las viviendas son casas-habitación particulares y privadas, cuyo derecho de propiedad es exclusivo del comprador del inmueble.
¿Pueden existir fraccionamiento y condominios dentro de un fraccionamiento?
Sí.
¿A quién le corresponde la administración?
En caso de los fraccionamientos no hay administración por parte de los vecinos.
Para los condominios la primera administración la puede designar el desarrollador inmobiliario. Al año, se deberá convocar a asamblea de condóminos para que decidan su administración. Sin embargo, la primera administración podrá durar en su encargo máximo 2 años. Y, para el mantenimiento, los condóminos podrán celebrar convenio con el desarrollador hasta que haya vendido la totalidad de las viviendas para acordar el monto de la cuota de mantenimiento. Una vez vendidas y entregadas en su totalidad, durante la asamblea de condóminos se establecerán las cuotas de mantenimiento y para el fondo de reserva.
¿Qué es lo mínimo que debe entregar una administración a los condóminos?
Bimestralmente, lo mínimo que debe proporcionar es un estado de cuenta del condominio, el cual contendrá:a) La relación pormenorizada de ingresos y egresos del período anterior.
b) El monto de las aportaciones y cuotas pendientes.
c) El saldo de las cuentas bancarias.
d) La relación detallada de las cuentas por pagar a los proveedores de bienes y servicios del condominio.
e) La relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda.
¿Es necesario crear una Asociación Civil para administrar un condominio?
No.
¿Por qué las desarrolladoras inmobiliarias constituyen una Asociación Civil para administrar un condominio?
Por desconocimiento o facilidad de trámites ante instituciones bancarias.
No obstante, el régimen de propiedad en condominio es como tal una persona moral, la cual puede obtener Registro Federal de Contribuyentes. Y, posteriormente, abrir una cuenta bancaria ante la institución de su preferencia. En la asamblea de condóminos se pueden elegir a los miembros de la Mesa Directiva (presidente, secretario y tesorero), y al Comité de Vigilancia. Asimismo, se puede otorgarles poderes y establecerles facultades y obligaciones, lo cual deberá inscribirse en escritura pública ante Notario Público para que sean reconocidos por terceros ajenos al condominio. Con ello, podrán administrar el dinero de los condóminos por los propios condóminos.
¿Estoy obligado a pertenecer a una Asociación Civil?
No. Es voluntario.
¿Qué es una asamblea de condóminos?
Es la reunión de los condóminos (propietarios de cada casa-habitación dentro del condominio) para tomar decisiones respecto a la administración y mantenimiento de las áreas comunes del condominio en proporción a su indiviso.
Cualquier acuerdo o decisión tomada por mayoría de los presentes en la asamblea será válida para los ausentes y disidentes de la asamblea.
¿Qué es indiviso?
Es la proporción de propiedad que posee cada condómino sobre las áreas comunes del condominio representada en porcentaje.
¿Cómo sé si vivo en un condominio?
El desarrollador al momento de efectuar la operación de enajenación de la unidad de propiedad privativa deberá proporcionar la información relativa al condominio.
No obstante, en la escritura de compra-venta del inmueble vendrá en los antecedentes el régimen de propiedad al que se encuentra sujeto.
El régimen de propiedad en condominio debe constituirse por el desarrollar inmobiliario y constar en escritura pública, la cual contendrá entre otra documentación la siguiente: indivisos, número de unidades privativas, datos de la póliza de fianza para garantizar vicios ocultos, uso del condominio, bienes de propiedad común, obligación de pagar la cuota de mantenimiento que determine la asamblea, alta de condominio en catastro, plano general, planos de cada una de las áreas privativas y comunes, primer reglamento interno.
Si quiero construir, ampliar o modificar mi inmueble, ¿ante quién pido permiso?
Ante el municipio correspondiente, en el cual deberás tramitar una licencia de construcción, para la cual se te requerirá diversa información, principalmente para acreditar la propiedad del inmueble y los planos respectivos (arquitectónico, instalaciones eléctricas hidrosanitarias, estructurales, etc.)
Aunado a lo anterior, en algunos casos deberás solicitar visto bueno al órgano correspondiente de tu condominio o fraccionamiento.
¿Qué es una licencia de construcción?
Es el documento jurídico-administrativo en el cual consta la autorización para construir, ampliar, modificar, reparar o demoler cualquier inmueble por parte del municipio.
Es necesario tramitarlo ante el municipio correspondiente a la localización de tu inmueble, independientemente si se requiere algún visto bueno conforme a reglamentos internos de los fraccionamientos o condominios.
No necesitas licencia en los siguientes casos:
* Resanes y aplanados interiores en paredes, piso e impermeabilizaciones;
* Pintura interior o exterior;
* Reparación de albañales, tuberías de agua e instalaciones sanitarias;
* Obras urgentes o preventivas de accidentes, debiendo avisar a la autoridad competente, en caso de afectaciones estructurales a la vía pública o predios colindantes;
* Divisiones interiores que no afecten la estructura de la construcción;
* Las obras que no modifiquen sustancialmente a los planos aprobados, la superficie de construcción y el contenido de la licencia de construcción.
¿A quién le corresponde la seguridad y vigilancia?
A la seguridad pública municipal y estatal, según corresponda.
No obstante, en los condóminos se pueden contratar empresas de seguridad privada para reforzar su seguridad interna, recordemos que en un condominio sí se les puede restringir el acceso a personas ajenas al mismo (que no sean propietarios o residentes).
En un fraccionamiento se podrá obtener autorización del municipio para establecer controles de acceso, tales como casetas de control. Sin embargo, algunas medidas puedes ser ilegales e incluso anticonstitucionales. Por ejemplo, la revisión de cajuela a la entrada y salida. Recordemos que en un fraccionamiento las vialidades son públicas y no se le puede negar el acceso a ninguna persona.
